Publié le 14 février 2017

Tous les acteurs du secteur de la construction immobilière connaissent l'existence de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, mieux connue sous le nom de "loi Breyne".

Connaissent-ils pour autant la rigueur de son formalisme et l'importance qu'il convient d'accorder à la rédaction du compromis de vente ? Pas si sûr... et pourtant, il s'agit d'une question essentielle si l'on ne veut pas risquer de voir la vente annulée purement et simplement.

Ainsi, une récente décision de la Cour d'appel de Mons nous rappelle qu'en cas de vente (en l'espèce, il s'agissait d'une vente sur plans), il suffit que l'une des mentions reprises sous l'article 7 de la loi Breyne ne figure pas dans le compromis de vente (en l'occurrence, il s'agissait du délai de livraison) pour que l'acheteur puisse solliciter - et obtenir - la nullité de la vente.

En effet, cette loi est d'ordre public ! Le juge devra dès lors prononcer la nullité de la vente demandée par l'acheteur ou le maître de l'ouvrage.

Bref, il n'est pas question de se louper.

A cette fin, nous reprenons ci-après les différentes mentions qui devront nécessairement figurer dans le compromis de vente :

a) mentionner l'identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes;

b) mentionner la date de la délivrance du permis de bâtir et les conditions de ce permis ou la convention concernant la condition suspensive de l'obtention d'un permis de bâtir; dans ce dernier cas, le demandeur du permis de bâtir doit s'engager à remettre à son cocontractant, dans le mois de la réception de la notification de la décision concernant la demande de permis de bâtir, une copie certifiée conforme dudit permis et de ses conditions;

c) mentionner si l'acheteur ou le maître de l'ouvrage subordonne ou non la convention à la condition suspensive de l'obtention d'un financement pour un montant minimum déterminé à des conditions à préciser; cette condition suspensive ne peut s'appliquer plus de trois mis à compter de la date de conclusion de la convention;

d) contenir la description précise des parties privatives et des parties communes qui font l'objet de la convention;

e) comporter en annexe les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux sur lesquels porte la convention.

Ces documents doivent explicitement la manière dont et les matériaux avec lesquels ces travaux seront exécutés et, le cas échéant, les cas dans lesquels il peut être dérogé à ces spécifications. Ces plans et cahiers des charges doivent être signés par un architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique et, lorsqu'il s'agit d'un appartement, accompagnés d'une copie de l'acte de base établi par acte authentique et du règlement de copropriété;

L'absence de ces annexes dans l'acte authentique peut être couverte par une déclaration du notaire, reprise dans cet acte et selon laquelle ces documents sont en possession des parties;

f) préciser le prix total de la maison ou de l'appartement ou, le cas échéant, le prix total de la transformation ou de l'agrandissement à la date de la signature du compromis de vente et les modalités de paiement; mentionner que le prix peut être révisé ; ce prix englobe tous les travaux nécessaires à l'habitabilité normale.

En cas de vente d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'en cas d'engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, le compromis de vente doit également indiquer, outre le prix total, la partie de ce prix qui correspond au coût du terrain.

g) mentionner l'existence des aides publiques régionales au logement et joindre en annexe du contrat les conditions de base y afférentes;

h) déterminer la date du début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison et les dommages-intérêts pour retard d'exécution ou de livraison; ces dommages-intérêts doivent correspondre au moins à un loyer normal du bien achevé auquel se rapporte le contrat;

i) indiquer le mode de réception;

j) contenir l'affirmation des parties qu'elles ont depuis quinze jours connaissance des données et documents mentionnés dans le présent article.

La convention mentionne en tout cas dans un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que l'acquéreur ou le maître de l'ouvrage a le droit d'invoquer la nullité de la convention ou d'une clause contraire à la loi en cas de non-respect des dispositions des articles 7 (ce sont les mentions que nous venons d'énumérer) et 12 (disposition relative au cautionnement et à la garantie d'achèvement des travaux) ou des dispositions prises en vertu de ces articles, dont le texte doit être repris intégralement dans le contrat.

A nos fidèles lecteurs, salut !