Vente d'un site pollué : l'information de l'acheteur est primordiale

Publié le 6 février 2017

Dans le cadre d'une vente publique consécutive à une faillite, Dupont fait l'acquisition d'une parcelle de terrain. Ni la publicité faite par le notaire pour vendre le bien, ni le cahier des charges ne mentionnent l'existence d'une pollution du sol (à l'exception de quelques déchets visibles) ou du sous-sol.

Peu de temps après la vente, Dupont apprend que le sous-sol est gravement pollué par des milliers de tonnes de déchets, et notamment des métaux lourds, dont certains sont classés dangereux...

Dupont va dès lors solliciter l'annulation de la vente publique sur la base de l'erreur substantielle ayant vicié son consentement, en l'occurrence, avoir acheté un terrain dont la contamination du sous-sol ne permet aucun usage.

Pour s'opposer l'annulation de la vente, le curateur va soutenir qu'il n'y a pas d'erreur sur l'objet même de la chose vendue - c'est bien la parcelle de terrain que souhaitait acheter Dupont -, mais uniquement sur une des qualités de la chose vendue, ce qui ne permettrait pas dès lors, selon lui, de retenir la thèse de l'erreur substantielle.

A cet argument, la Cour d'appel de Mons va préciser que l'erreur substantielle entraînant la nullité de la vente ne doit pas obligatoirement porter sur l'identité de la chose vendue, mais peut aussi porter sur les qualités intrinsèques du bien, qualités sans lesquelles l'acheteur n'aurait pas conclu la vente. En l'espèce, si Dupont avait connu l'existence d'une grave pollution du sous-sol rendant le terrain inutilisable, il est certain qu'il n'aurait pas acheté celui-ci, même à bas prix.

Dans un deuxième temps, la Cour d'appel va poser la question du caractère excusable ou non de l'erreur invoquée par Dupont. A cet égard, les magistrats rappellent que ni la publicité faite par le notaire pour vendre le bien, ni le cahier des charges ne mentionnent l'existence d'une pollution du sol (à l'exception de quelques déchets visibles) ou du sous-sol. Quant à Dupont, il ne sera informé de la réelle étendue de la pollution qu'après la signature de l'acte authentique de vente. Et la Cour de souligner au passage qu'il n'appartenait pas à un profane de procéder à des investigations pour vérifier la qualité du sol et du sous-sol.

L'erreur substantielle a été considérée comme excusable et la vente de la parcelle de terrain a été annulée.

Conclusion : Sous peine de voir la vente annulée par la suite, il convient d'être attentif à l'historique du bien mis en vente (par qui a-t-il été exploité et dans quelles conditions ?) et de procéder à certaines investigations en cas de doute. En tout état de cause, il faut informer clairement les candidats acheteurs sur les risques éventuels de pollution et sur les conséquences financières qui en découlent.