Compromis de vente et refus de crédit : attention à la preuve du refus !

Publié le 6 février 2017

Un compromis de vente portant sur un bien immobilier est conclu sous la condition suspensive de l'octroi d'un crédit et prévoit qu'à défaut pour le candidat acquéreur d'informer le vendeur, dans un délai déterminé, du refus du prêt sollicité en produisant une lettre ou une attestation de(s) organisme(s) bancaire(s) consulté(s), le crédit sera considéré comme obtenu et donc la vente réputée parfaite.

En l'espèce, le candidat acquéreur ne peut produire l'attestation de refus en temps utile en raison des agissements d'un tiers (l'ancienne compagne de ce dernier avait tardé à le désolidariser d'un précédent emprunt).

La vente est dès lors considérée comme parfaite.

L'acquéreur ne disposant pas des fonds pour payer le bien, le vendeur l'assigne devant le tribunal pour obtenir la résolution de la vente et le paiement de l'indemnité conventionnelle fixée dans le compromis (10 % du prix de vente).

Le premier juge accepte de prononcer la résolution de la vente, mais déboute le vendeur du surplus de sa demande au motif qu'il aurait commis un abus de droit en réclamant cette pénalité.

La Cour d'appel de Mons réforme la première décision et écarte la qualification d'abus de droit en ces termes :

"[...] c'est à juste titre que le vendeur a sollicité l'application des dispositions conventionnelles, la non-passation de l'acte authentique de vente résultant du fait que l'acheteur n'a pas obtenu le crédit nécessaire à l'acquisition du bien. Le fait que cette situation procède de la faute éventuelle d'un tiers ne peut être opposé au vendeur et rendre inopérante les dispositions conventionnellement acceptées par les deux parties à l'acte. Il n'est pas abusif, en l'espèce, dans le chef du vendeur de solliciter la condamnation de l'acheteur au paiement de l'indemnité conventionnelle dans la mesure où il résulte des courriers échangés que malgré les demandes réitérées du notaire ou du conseil de l'acheteur, ce dernier n'a pas été en mesure de produire un accord bancaire pour la passation de l'acte de vente alors qu'il avait affirmé avoir trouvé une solution à ce sujet [...]".

Conclusion : pour éviter ce type de mésaventure, il convient de s'assurer que le candidat acheteur effectue des démarches proactives auprès d'au moins un organisme de crédit et qu'en cas de refus de prêt, il transmette immédiatement au vendeur les preuves (lettres, attestations, ...) de ce refus. S'il tarde à le faire ou ne le fait pas, le vendeur pourra réclamer et, en principe, obtenir la condamnation du candidat acheteur à lui verser l'indemnité prévue par le compromis de vente.

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